Особенности сделок купли-продажи квартиры супругами и между родственниками

Ситуации, когда недвижимость переходит от одного члена семьи к другому, сегодня не является редкостью, так как почти полное отсутствие каких-либо финансовых рисков расширяет возможности таких операций, чем при совершении сделки со сторонним покупателем.

Договор купли-продажи между родственниками

Самым простым и удобным способом оформления квартиры одному из членов семьи считается договор купли продажи квартиры родственнику, который оформляется в обычной письменной форме, а затем передается для регистрации прав собственности в УФРС по г. Москве.

Проблемы возникают при передаче квартиры на безвозмездной основе, когда сделку можно считать формальной. Дело в том, что договор обязательно должен включать стоимость объекта продажи, но если квартира в собственности менее трех лет, а ее цена выше миллиона рублей – продавец должен уплатить налог в тринадцать процентов. Многие граждане, во избежание лишних расходов, занижают стоимость в договоре купли-продажи, что довольно рискованно, так как налоговые органы могут проверить сделку и потребовать уплаты налога.

Следующий риск – получение налогового вычета, так как купля продажа квартиры между родственниками, не предусматривает возврата налога. Помимо этого, полученная по договору купли-продажи недвижимость, если покупатель состоит в браке, становиться совместной собственностью супругов, и в случае развода – делится пополам.

Квартира в дар

Многие россияне, выбирая форму передачи недвижимости членам семьи - купля продажа квартиры или дарственная, отдают предпочтение последней, и используют этот способ даже при фактической продаже, так как финансовые риски при совершении сделок между родственниками сведены к минимуму. Юридически дарение или купля продажа квартиры мало чем отличаются – составляется договор дарения, и регистрируются права собственности.

При совершении этой сделки, несомненное преимущество для дарителя – отсутствие какого-либо налога, но одаряемый должен проявить внимательность. Дело в том, что если получивший в дар квартиру не приходиться близким родственником дарителя, к которым можно отнести детей, внуков, родителей, дедушек и бабушек, а также полнородных и неполнородных братьев и сестер – ему придется заплатить НДФЛ.

Подаренная квартира является единоличной собственностью одаренного, даже если тот состоит в браке, и, следовательно, не делиться при разводе между супругами.

Итак, купля продажа квартиры родственнику или ее дарение – выбор, зависящий от ряда факторов: стоимости недвижимости, степени родства и ряда других моментов.

Сделки с квартирой – совместной собственностью супругов

Специалисты отмечают, что наиболее сложными считаются сделки купли-продажи квартиры, которая является собственностью супругов. Проблем добавляется в случае, если супруги официально еще не оформили развод, но по факту уже прекратили семейные отношения.

Согласно законодательству, на совершение каких-либо сделок с недвижимостью, являющейся общей собственностью, обязательно необходимо согласие обоих супругов. Соответственно, согласие не требуется, если жилье принадлежит только одному из них.

Квартиры, считающиеся совместной собственностью:

• приватизированные супругами в период брака в общую совместную собственность;
• купленные в период брака;
• подаренные обоим супругам или полученные ими по наследству;

Квартиры, являющиеся собственностью одного из супругов:

• приобретенные одним из супругов до брака;
• подаренные или переданные по наследству только одному из супругов;
• приватизированные одним из супругов;
• купленные в период брака одним из супругов на личные деньги, принадлежавшие ему до вступления в брак.

В последнем случае, решение принять может только суд, рассматривая дело о разделе имущества.

Согласие мужа или жены на отчуждение совместной собственности должно быть заверено нотариально. Причем, заявление о согласии может содержать особые условия, которые впоследствии будет предусматривать договор купли продажи квартиры супругами – цену, конкретное лицо, получающее жилплощадь и другие.

Согласие на оформление договора купли-продажи не потребуется, если жилье - собственность одного из супругов, или же другой супруг не проживает по данному адресу и его местонахождение неизвестно, что должно быть подтверждено судебным решением о признании его безвестно отсутствующим.

Зачастую, получение согласия становится непреодолимым препятствием для совершения сделки, так как один из супругов-собственников сознательно уклоняется от этого. В такой ситуации, следует через нотариуса передать второму супругу заявление, содержащее предложение явиться в нотариальную контору для урегулирования вопроса. Если супруг не придет в контору в назначенный срок, и не заявит о своих возражениях по отчуждению имущества в течение месяца – возможно удостоверение договора купли продажи квартиры супругами без присутствия одного из них.

В каких случаях сделка может быть признана недействительной

Признание сделки купли-продажи жилого помещения – совместной собственности супругов, возможно при возникновении ряда обстоятельств.

Первое заключается в несогласии мужа или жены на сделку. Сделка, также признается недействительной, если супруг совершил ее, зная о несогласии второй половины, или должен был знать об этом. Кроме того, не участвующий в сделке супруг может потребовать признать ее недействительной. О признании сделки с совместной собственностью супругов недействительной, можно обратиться в суд в течение года с того момента, когда не участвовавший в этом процессе супруг узнал, или должен был узнать о совершении купли-продажи.

Кроме всего вышесказанного, сделки по отчуждению совместного жилья супругов, имеют массу нюансов, зависящих от каждой конкретной ситуации, и часто решение этих вопросов возможно только через суд. В связи с этим, проведение таких сделок лучше доверять профессионалам, имеющим опыт и знания в разрешении подобных проблем.