Сделка купли-продажи квартиры

Над вопросом что из себя представляет сделка купли-продажи квартиры задумывались миллионы людей, желающих улучшить свои жилищные условия или поправить свое материальное положение.

До принятия “Указа о приватизации квартир” сделки с недвижимостью были невозможны, поскольку, отсутствовало понятие собственности на недвижимость. В 90-е годы первые сделки купли-продажи квартиры подробно описаны в ряде серьезных публикаций.

По прошествии более чем 20 лет порядок и процедура купли-продажи квартиры претерпели существенные изменения. В первую очередь это коснулось срока проведения сделки. В первые годы регистрация договора купли-продажи осуществлялась в течении дня, при условии, что деньги закладывались в депозитную ячейку. Сделка могла протекать еще быстрее за несколько часов, если продавец и покупатель приковывали себя наручниками к чемодану с деньгами. В дальнейшем при появлении регистрации перехода права процесс купли-продажи квартиры растянулся на несколько недель.

Основные этапы сделки купли-продажи квартиры

Первым существенным этапом при продаже является точная оценка квартиры на основе всесторонних маркетинговых исследований, грамотно организованная реклама и правильно построенные показы объекта недвижимости.

После нахождения покупателя становится ясной схема сделки купли-продажи квартиры. Наиболее простая ситуация, когда у покупателя «свободные деньги», то есть квартира приобретается за наличный расчет. Привлечение кредитных средств банка существенно усложняет сделку. Требуется участие профессиональных оценщиков и привлечение страховой компании. Это увеличивает количество этапов сделки купли-продажи квартиры.

Еще труднее организовать альтернативную сделку купли-продажи квартиры, поскольку в этой ситуации требуется не только продать имеющуюся площадь, но и приобрести устраивающую Вас новую недвижимость.

Самыми сложными операциями в недвижимости являются разъезд и расселение коммунальной квартиры. Разница между ними в терминологии состоит в том, что при разъезде речь идет о квартире с одним лицевым счетом, семьи или бывшей семьи. В расселении принимает участие квартира с несколькими лицевыми счетами, где проживают две и более семей.

Вторым этапом продажи недвижимости является сбор необходимых документов, к которым относятся выписка из домовой книги, копия финансово лицевого счета, ЕЖД и другие. Здесь, как правило, особых сложностей не возникает, но нужно учитывать, что от этого зависят сроки сделки купли-продажи квартиры.

Дополнительным условием при продаже недвижимости могут являться разрешения контролирующих организаций. Например, в случае если собственниками недвижимости являются несовершеннолетние дети, то их участие в сделке по переоформлению недвижимости допускается при исполнении всех законов купли-продажи квартиры, обеспечивающих соблюдения всех прав несовершеннолетних. Для этой цели в Районных управах существуют специальные подразделения – опекунские советы, получить разрешение которых на проведение сделки бывает сложнее, чем верблюду протиснуться в игольное ушко. Допустим, все сложилось и это решено.

Покупатель есть, документы собраны, разрешения получены – переходим к процессу оформления купли-продажи квартиры. Для начала нужно определиться проводить сделку купли-продажи квартиры в нотариальной или простой письменной форме. Нотариальная форма, вроде бы, надежнее, но простая форма существенно дешевле. Как правило, в большинстве случаев останавливаются на простой форме сделки купли-продажи квартиры, доверяя нотариусу лишь почетную обязанность удостоверить подписи участников на заявлениях на регистрацию перехода права. Впрочем, самые экономные обходятся и без этого, подавая документы в Регистрационную палату самостоятельно. Тот факт, что это ставит под угрозу само проведение сделки купли-продажи квартиры из-за приостановки регистрации в связи с неправильным оформлением документов, в расчет не берется. Главное – дешево!

Финансовые расчеты по сделке купли-продажи квартиры

В большинстве случаев для проведения безопасных расчетов между продавцом и покупателем используется депозитные ячейки банков или депозитариев.

Депозитная ячейка - это миниатюрный сейф в специально оборудованном хранилище, доступ к которому строго регламентирован соответствующими документами.

При проведении сделки купли-продажи квартиры доступ к депозитной ячейке обеспечивается на основании договора аренды и дополнительного соглашения к нему. Обычно ячейка арендуется на один месяц. Продавец недвижимости может открыть депозитный сейф в случае если соблюдены все оговоренные в дополнительном соглашении условия проведения сделки купли-продажи квартиры в зафиксированные сроки. Для этого ему предоставляется первые 27-28 дней из периода аренды ячейки.

Если все или хотя бы одно из условий не исполнено, то доступ к сейфу предоставляется покупателю в последние три дня срока аренды.

Обычно главным условием доступа к депозитной ячейке в договоре или дополнительном соглашении является зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи недвижимости. Наряду с этим условием доступа может быть снятие с регистрационного учета со старого места жительства. Также условиями доступа могут быть любые условия сделки купли-продажи квартиры согласованные продавцом и покупателем.

Рекомендации по проведению сделки купли-продажи квартиры

Знание тонкостей алгоритма и процедуры проведения сделки купли-продажи квартиры позволяет избежать нелепых ошибок и, как следствие, потери денег в ходе приобретения недвижимости.

К сожалению, невозможно оговорить все правила и составить пошаговую инструкцию купли-продажи квартиры. В связи с этим начинающим можно дать один совет – обратиться к специалистам – это сэкономит не только Ваши деньги, но, и в существенной мере, Ваши нервы.

Получить бесплатную консультацию по сделке купли-продажи квартиры Вы можете позвонив по телефону (495)229-14-78 или посетив офис нашей Компании.